De kloof tussen arm en rijk wordt groter. Dat zal ook een uitkomst van deze crisis zijn.
Een belangrijk bestanddeel in de welstandsverschillen tussen mensen is het al of niet bezitten van vastgoed, meestal in de vorm van een huis. Immers op de lange termijn van de woningmarkt draagt dit bezit bij aan de vermogensvorming.
Indien we een manier zouden willen vinden om de kloof te verkleinen, ligt het voor de hand om te onderzoeken of juist de woningmarkt, of anders gezegd het wonen, daaraan een bijdrage kan leveren. Want als wonen bijdraagt aan de kloof, kan het achterliggend mechanisme wellicht ook voor een tegenbeweging worden ingezet.
Visie op vermogensvorming
Woningkopers bouwen dus vermogen op, terwijl huren alleen een kostenpost is. En met de toenemende regelgeving voor hypotheekverstrekking lijkt het aantal mensen dat in aanmerking komt voor het kopen van een woning alleen maar af te nemen.
Een onderliggende conventie waaraan we inmiddels gewend zijn is, dat de waardestijging van grond en woning toevalt aan de eigenaar ervan. Dus aan degene die het kapitaal verstrekt en grond en woning koopt. In grote steden wordt af en toe gekozen voor een structuur met erfpacht, waarbij de waardestijging van de grond in publiek bezit blijft, maar in steden als Amsterdam en Den Haag is eeuwigdurende afkoop meer aan de orde dan een vergroting van de collectieve ‘stake’.
Ontbreekt het op de markt niet aan een product waarmee waardestijging van persoonlijk vastgoed niet aan de kapitaalverstrekker (of bij erfpacht: gemeente) toevalt, maar – in ieder geval gedeeltelijk – aan de bewoner? Dat is de vraag die Operatie NL opwerpt. Waarom? Wij denken dat uit deze zoektocht alleen maar goede ideeën voort kunnen komen. Om de kloof te dichten, om sociaal wonen van dezelfde incentives te voorzien als koopwonen, om van de hang ups van “schoon, heel en veilig” af te raken, om het profijt, maar ook de verantwoordelijkheid voor de woonomgeving eerlijker te verdelen. En om veel meer mensen een perspectief op een zekere rijkdom te geven.
De tijd is er toch rijp voor?
Nieuw woonproduct, een eerste contour
Mensen worden nu voor de keuze gesteld om te kopen of te huren. Iets ertussenin bestaat eigenlijk niet. Wat Operatie NL zou willen introduceren is een nieuw woonproduct. We noemen het voorlopig “waardewonen”.
Bij “waardewonen” zou een bewoner geen kapitaal op tafel hoeven te leggen. Dat wordt dan namelijk verstrekt door bijvoorbeeld een corporatie of beleggers met maatschappelijke ambities. Die wordt ook de eigenaar.
De (vertrokken) bewoners zouden een partieel recht op meedelen in het waarde-increment kunnen verkrijgen. Op het moment dat hun (voormalige) woning door de eigenaar wordt verkocht, zou de waardestijging tussen koop en verkoop naar rato van “woonjaren” verdeeld kunnen worden tussen de bewoners die in het huis wonen en hebben gewoond. Daarmee wordt het bewonen van een huis zonder eigendom niet alleen beschouwd als consumeren maar ook als waarde toevoegend.
De maatschappelijke onderneming voor wonen
Voor wonen zelf bestaat, los van vermogensvorming, al een maatschappelijke onderneming: de corporaties, voortgekomen uit meer dan een eeuw volkshuisvestingpraktijk en -beleid. De investeringen die daar zijn gerealiseerd, hebben in feite al tot collectieve vermogensvorming gezorgd. En dat vermogen draagt ertoe bij dat meer mensen beter kunnen wonen. De groei wordt dus verdeeld over meer mensen. Maar de individuele huurder wordt van sociaal huren niet rijker. Zijn huur komt in deze lage-rente-tijden zelfs steeds meer in de buurt van de rente plus aflossing van kopers.
Toch zouden corporaties kwartiermaker kunnen zijn voor een nieuw mechanisme van vermogensvorming. Het is een mooie vraag of deze ambitie zou passen binnen de huidige structuur en doelstellingen van deze volkshuisvesters.
Discussie
Deze eerste contour is een aanzet voor verdere reflectie. En er valt van alles op af te dingen. Wordt de waardestijging alleen uitgekeerd wanneer een woning overgaat naar andere eigenaar? Of kan ook tussentijds worden afgerekend? Dat (dus zonder overgang van eigendom) kan ook, maar dat heeft twee nadelen. Er moet worden getaxeerd en dat is arbitrair en kostenverhogend. Maar tussentijdse afrekenen verhoogt ook het economisch risico voor de eigenaar. Na afrekenen kan de waarde immers ook weer dalen.
Bij een hypotheek is het zo dat niet de geldschieter (hypotheekverstrekker) maar de eigenaar recht heeft op de waardestijging. Bij een eigen woningen is die eigenaar dezelfde als de bewoner. Maar als eigenaar en bewoner niet dezelfde zijn, vervalt de waardestijging voor de bewoner. De overweging in ons voorbeeld is, dat meer mensen in aanmerking komen voor de waardestijging. De bewoners-niet-eigenaren dus.
Een probleem in dit voorbeeld is natuurlijk de altijd op de loer liggende waardedaling. Zou een bewoner-niet-eigenaar dan “mee moeten bloeden”? Zoiets meestructureren in het product maakt de case nog een stuk ingewikkelder.
Een ander interessant aspect is de uitvoering. Wie of wat, welke instantie zou aan een dergelijk woonproduct uitvoering kunnen geven? En wat kan de overheid betekenen?
Kortom meer vragen dan antwoorden roept denken over het ‘wegwonen’ van de kloof op. En iedere keuze voor een bepaalde route of contour ontneemt het zicht op een alternatief. Terwijl deze uitdaging van ons vraag om zo lang mogelijk in de helikopter te blijven zitten. Om doel, route en dan pas middelen zo scherp mogelijk te krijgen.
Denkt u eens met ons mee? Graag!
Kijk voor meer informatie op www.tractiewonen.nl of mail Huib van Winkoop.